房地産稅“闖”兩(liǎng)會（聚焦兩(liǎng)會）

國(guó)際金融報兩(liǎng)會特派記者 | 王麗穎《 國(guó)際金融報 》（ 2017年03月06日   第 01 版）

東方IC 圖

　　“XXX來了！”

　　“快跑！”

　　3月1日，《國(guó)際金融報》正式投入全國(guó)兩(liǎng)會報道(dào)，連日來，作爲一位跑政協的記者，真是體會到跑的力量。從委員們入門處，到電梯口，80米左右的通道(dào)，一天下來，記者折返跑數十趟。

　　一個委員出現，瞬間被記者包圍住。

　　“您能(néng)不能(néng)談一下……”

　　有些民生話題反複出現，其中，“房地産稅的征收”很熱門。

　　對(duì)于這(zhè)個問題，委員們不排斥，願意談。

　　“房地産稅是等不起(qǐ)的。”

　　全國(guó)政協委員、華夏新供給研究院首席經(jīng)濟學(xué)家賈康對(duì)此問題尤爲關切，“草案送交一審之後(hòu)，還(hái)要征求社會意見，如果各種(zhǒng)意見難統一，二審三審也有可能(néng)，搞不好(hǎo)還(hái)需要四審。”

　　豈止程序上繁複，上關乎中國(guó)稅制的歸并，下關乎每一個家庭的幸福感，不經(jīng)意間，已談論十年有餘。眼下，共識是，房地産稅一定會推；分歧是，怎麼(me)推何時推。

　　在找尋解決這(zhè)些分歧的過(guò)程中，無論是委員還(hái)是記者，都(dōu)不是旁觀者，而是親曆者。

　　何時推？

　　“估計五年内難推出”

　　“房地産稅”是近些年全國(guó)兩(liǎng)會的一個熱點話題，今年也不例外。

　　十八屆三中全會明确要求，“加快房地産稅立法并适時推進(jìn)改革”。2月23日，住建部副部長(cháng)陸克華在國(guó)新辦發(fā)布會上透露，有關部門正在按照中央要求開(kāi)展工作。

　　據相關專家透露，目前政府已經(jīng)設計出幾份房地産稅草案，但對(duì)方案内容未形成(chéng)共識。

　　據我國(guó)立法程序，一項法案需曆經(jīng)起(qǐ)草、形成(chéng)草案、審議、表決、公布、實施等步驟。這(zhè)個過(guò)程需要進(jìn)行大量的論證、試驗，非一朝一夕之事(shì)。本次全國(guó)兩(liǎng)會上，對(duì)于房地産稅的推進(jìn)，一些政協委員期待先實現一個小目标：把房地産稅草案送全國(guó)人大審議。

　　賈康幾年前就呼籲，房地産稅征收必須在2017年兩(liǎng)會上經(jīng)全國(guó)人大審議批準，通過(guò)後(hòu)開(kāi)始實施。

　　此次，賈康在接受記者采訪時反複強調，房地産稅是“等不起(qǐ)”的。他認爲，草案送交一審之後(hòu)，還(hái)要征求社會意見，如果各種(zhǒng)意見難統一，二審三審也有可能(néng)，搞不好(hǎo)還(hái)需要四審。

　　根據制度安排，本屆全國(guó)人大代表任期到2017年底。按照目前的進(jìn)度，房地産稅草案在2017年底前在全國(guó)人大獲得通過(guò)的難度較大。

　　對(duì)于房地産稅推出的時間，各方預期其實差别較大。

　　中國(guó)人民銀行參事(shì)盛松成(chéng)曾在上海公開(kāi)表示，房地産稅設計複雜，估計五年内難推出。

　　中國(guó)房地産業協會副會長(cháng)胡志剛認爲，實施房地産稅的改革是一項複雜的系統工程，需要時間來推進(jìn)。如果認爲2017年房地産稅真的要來了，是杞人憂天。因爲很多立法十年也磨不成(chéng)一劍，房地産稅實在太複雜了。

　　房地産稅是此輪财稅改革的重頭戲，按照2020年建立現代财政制度總目标，國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟部教授馮俏彬認爲，2020年左右可能(néng)推出房地産稅。

　　怎麼(me)推？

　　“支持各地區探索創新”

　　1月12日，《人民日報》頭版頭條刊發(fā)：中辦國(guó)辦印發(fā)《關于創新政府配置資源方式的指導意見》。在該指導意見裡(lǐ)，有這(zhè)樣的表述：

　　(二十八)鼓勵開(kāi)展改革探索。……在維護全國(guó)統一大市場的前提下，支持各地區在新型城鎮化、國(guó)資國(guó)企改革、區域性金融市場和金融機構、房地産稅、養老和醫療保障等方面(miàn)探索創新。……認真總結各地區在實踐中的經(jīng)驗做法，及時加以推廣。

　　這(zhè)句話關于“房地産稅”的提法，核心是“支持各地區探索創新”、“總結之後(hòu)推廣”。

　　有分析認爲，這(zhè)傳遞兩(liǎng)個層面(miàn)的信息：第一，房地産稅出台時機尚不成(chéng)熟；第二，房地産稅可能(néng)先在某些城市、省份試行，然後(hòu)再推廣。

　　目前樓市分化嚴重，部分中小城市房地産供給過(guò)剩，如果全面(miàn)開(kāi)征房地産稅，或對(duì)這(zhè)些城市經(jīng)濟産生一定的沖擊。上海易居研究院副院長(cháng)楊紅旭稱，國(guó)務院發(fā)布的《關于創新政府配置資源方式的指導意見》，是一個很高端的文件，由中辦、國(guó)辦一起(qǐ)下發(fā)的，是一個大的改革的指導方針。其中涉及到房地産稅，既然提到房地産稅，應該承認了房地産具有區域性。

　　提到試點，不得不提上海和重慶的房地産稅試點。

　　2011年1月底，上海和重慶兩(liǎng)地發(fā)布對(duì)個人住房征收房地産稅試點方案。從試點政策看，上海、重慶的房地産稅試點，主要是針對(duì)新增住房的，至于在試行之前購買了多套房的人，則不用繳納。

　　在上海試點時，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過(guò)60平方米的進(jìn)行房産稅征收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面(miàn)積共計180平方米，剛好(hǎo)人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬，那麼(me)其一年應繳房産稅4200元左右。

　　中國(guó)社科院經(jīng)濟研究所宏觀經(jīng)濟研究室助理研究員劉學(xué)良稱，上海、重慶目前的試點範圍太窄，考慮到政府征稅的成(chéng)本問題，試點地區的稅收收入可能(néng)沒(méi)有達到預期效果。

　　中國(guó)房地産業協會副會長(cháng)胡志剛也表示，上海和重慶的試點六年，成(chéng)效不是很大。

　　對(duì)于上海和重慶兩(liǎng)大城市的試點情況，賈康認爲，中國(guó)住房保有環節的稅收不能(néng)簡單套用美國(guó)的普遍征收模式。在相當長(cháng)時間内，中國(guó)必須扣除一個免征額。無論多富的人，他的第一單位的消費住房是要受到免稅待遇的，所有人在這(zhè)個框架下是一律平等的。這(zhè)能(néng)讓老百姓吃下一顆定心丸。

　　房地産稅是啥稅？

　　中國(guó)房地産領域稅種(zhǒng)多

　　到現在爲止，沒(méi)有一個權威部門出來解釋，房地産稅和房産稅有什麼(me)區别？爲什麼(me)以前叫(jiào)房産稅而現在叫(jiào)房地産稅？

　　從财稅制度上講，房地産稅是一個綜合性概念，即一切與房地産經(jīng)濟運動過(guò)程有直接關系的稅都(dōu)屬于房地産稅。目前，房地産行業不是沒(méi)有稅，而且不少。

　　據不完全統計，中國(guó)現行的涉及房地産的稅收，包括房地産稅、城市房地産稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業稅和所得稅等稅種(zhǒng)，再加上其它一些收費，中國(guó)房地産領域不僅稅種(zhǒng)多，稅負在各個環節分布也不夠規範。

　　而房産稅是以房屋爲征稅對(duì)象，按房屋的計稅餘值或租金收入爲計稅依據，向(xiàng)産權所有人征收的一種(zhǒng)财産稅。

　　從國(guó)際比較的角度看，我國(guó)房地産稅稅費不算低。獨立經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認爲，在這(zhè)種(zhǒng)情況下，房地産領域稅費改革應該在維持現有稅負水平的基礎上，調整結構，而不是隻強調征收房地産稅，但對(duì)于其他稅費卻不進(jìn)行調整和清理。

　　如果從物業稅算起(qǐ)，圍繞房地産稅的讨論，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)行了10多年。

　　之所以對(duì)房地産稅進(jìn)行改革，主要有兩(liǎng)大目的：一、通過(guò)稅收手段抑制房地産投資和房價；二、對(duì)“不動産稅收”體系進(jìn)行歸并和改革。

　　爲了完善國(guó)内房地産開(kāi)發(fā)和交易環節稅費，十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對(duì)不動産開(kāi)征統一規範的物業稅，相應取消有關稅費”。

　　實施條件是啥？

　　兩(liǎng)大先決條件一個不能(néng)少。

　　房地産稅實施必須具備兩(liǎng)大先決條件：一是需要依靠不動産統一登記制度，搞清楚全國(guó)的房産數量，這(zhè)些房産分布在哪些人手裡(lǐ)。根據相關數據，再行确定房地産稅的征收對(duì)象、征收标準和相關稅率。

　　第二個條件就是房地産稅裡(lǐ)“土地”部分的稅如何征收。在購買商品房時，房價已經(jīng)包括開(kāi)發(fā)商獲取土地時繳納的土地出讓金，這(zhè)就意味着土地使用年限内，已經(jīng)一次性繳清所有的租金。房地産稅作爲财産稅一種(zhǒng)，是以納稅人所有或屬其支配的财産爲課稅對(duì)象的一類稅收。它以财産爲課稅對(duì)象，向(xiàng)财産的所有者征收。

　　隻有使用權，而無所有權，按法理，無法向(xiàng)房屋所有權人征收“土地”稅。

　　所以，有觀點認爲，如果房地産稅真的征收，土地出讓金應該免收，這(zhè)樣才能(néng)起(qǐ)到真正意義上降房價之目的。可是，作爲地方政府财政收入重要來源，土地出讓金的免收能(néng)實現嗎？

　　哪些房子征稅？

　　有兩(liǎng)條技術路線可走

　　據清華大學(xué)中國(guó)金融研究中心發(fā)布的《2015中國(guó)家庭金融調查報告》，目前農村戶籍家庭93%都(dōu)擁有住房；在城鎮有戶籍的居民家庭戶均人口3人，戶均1.2套住房，其中69%的家庭擁有1套住房，15%的家庭擁有2套，3.6%的家庭擁有 3套以上，還(hái)有13%左右是無房戶。簡單推算，中國(guó)現有城鎮人口7.5億，約2.5億戶，戶均1.2套房，便是3億套住宅。

　　向(xiàng)這(zhè)3億套房産征收房地産稅，一直有兩(liǎng)條技術路線可走：一是全面(miàn)計征，一家可免除70平方米的房地産稅；二是一套免征，二套及以上計征。但讨論一段時間後(hòu)有人提出，如果對(duì)第一套房征稅，必然會導緻離婚率飙升。第二套房可以征收稅率低一點，但對(duì)于第三套、第四套，乃至更多套的房子，不應該再給予稅收優惠了。

　　至于稅率如何定？ 多個與會委員認爲，必須不同區域區别對(duì)待。賈康認爲，可以借鑒美國(guó)征收房産稅的經(jīng)驗，但是絕對(duì)不能(néng)照搬美國(guó)的模式，美國(guó)的征收點在3%-4%左右，而中國(guó)城市群體大，北上廣與縣級城市存在差距，稅率肯定不能(néng)一刀切，這(zhè)樣會“誤傷”剛需群體。

　　能(néng)否抑房價？

　　不要把希望寄托在稅種(zhǒng)上

　　當前政府政策導向(xiàng)非常明确，就是要抑制房地産泡沫。

　　習近平總書記談及房地産市場議題時表示，建立促進(jìn)房地産市場平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，要充分考慮到房地産市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長(cháng)期相結合的長(cháng)效機制和基礎性制度安排。

　　新上任的銀監會主席郭樹清對(duì)房地産行業的泡沫也很警惕，“房地産是金融的重要組成(chéng)部分之一，但去年新增貸款裡(lǐ)面(miàn)，房貸就占了很大比例，監管層必須謹慎注意。”

　　去年國(guó)慶調控政策比較密集出台之後(hòu)，去年11月以後(hòu)，熱點城市成(chéng)交量開(kāi)始下滑，部分城市房價開(kāi)始止漲，甚至微跌。有分析認爲，這(zhè)次樓市降溫至少會持續到2017年底，貫穿全年。

　　但全國(guó)政協委員、原東方資産管理公司總裁認爲，這(zhè)隻是行政命令的短期效應，不能(néng)從根本上治理房價過(guò)快上漲的問題。

　　那麼(me)，房地産稅能(néng)夠爲樓市降溫嗎？

　　從理論及歐美等國(guó)的實踐看，建立在土地權屬永久基礎上的房地産稅作爲持有環節的稅收，通過(guò)增加房東的持有成(chéng)本而能(néng)夠促進(jìn)房價的合理回歸就房價的簡單邏輯而言，影響房價的因素非常多，供需關系、土地制度、投機因素、貨币供應等，都(dōu)可能(néng)成(chéng)爲影響房價的因素。

　　國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟部教授馮俏彬表示，不要指望一個房地産稅就能(néng)降低房價，調控房價還(hái)需要結合土地供應、信貸資金等綜合施策。

　　馬光遠認爲，房地産稅，作爲其中一個因素，确實可能(néng)會影響房價，但不會成(chéng)爲影響房價走勢的決定性因素。有委員建議，可以先在上漲過(guò)快的城市開(kāi)征房地産稅，看看效果。